Eine Immobilie zu erwerben und die Wohnung zu vermieten beziehungsweise das Haus zu vermieten, ist für viele attraktiv, zumal das Geld sicher angelegt ist und die Schenkungssteuer vermieden werden kann. Die Kaufnebenkosten wie Notar und Grundschuldbestellung zählen ebenso wie Kreditzinsen, Hausabschreibungen und Renovierungskosten zu den steuerlich absetzbaren Werbungskosten. Kleinere Anschaffungen wie Gartengeräte oder die laufenden Posten wie Strom und Abwasser können bei einem Mietverhältnis ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
Doch aufgepasst: Wer als Eigentümer die Ausgaben für das Mietobjekt in voller Höhe bei seiner Steuer absetzen will, muss laut Regelung auch von Angehörigen mindestens 66 Prozent der marktüblichen Miete verlangen. Liegt die Miete unter der Marktmiete, beträgt sie beispielsweise nur 50 Prozent des ortsüblichen Satzes, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen nur anteilig steuerlich abgesetzt werden. Liegt die Miete über der 50 Prozent-Grenze der ortsüblichen Miete, erhält der Vermieter den vollen Werbungskostenabzug.Seit dem 1. Januar 2021 gilt folgende Regelung: Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, erfolgt in diesem Fall eine Prüfung, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Falls die Miete der Regelung entspricht, können Sie die Werbungskosten vollumfänglich abziehen.
Vermieter sollten daher stets das örtliche Mietniveau im Auge behalten. Steigt dies, sollte auch die Miete für die Verwandten angepasst werden. Andernfalls werdenauchdie Steuervorteile entsprechend geringer.
Wohnung vermieten, Steuerlast senken
Mieteinnahmen müssen Sie versteuern. Das bedeutet aber auch, dass Vermieter entstandene Kosten von der Steuer absetzen dürfen. Die relevanten Ausgaben, etwa für Anschaffung und Instandhaltung, können bei einer Mietwohnung sehr vielfältig sein, und oft übersteigen sie die eingenommeneMiete, insbesondere wenn das Objekt günstig an ein Familienmitglied vermietet wird. In der Einkommenssteuererklärung kann der Verlust aus der Vermietung mit den Einkünften aus einem Angestelltenverhältnis verrechnet werden. „Die günstige Miete der Kinder kann so die Gesamtsteuerlast der Eltern reduzieren“, erklärt Uwe Rauhöft, Geschäftsführer beim BundesverbandLohnsteuerhilfevereinee.V. (BVL).
Ein Rechenbeispiel:Der konkrete Steuervorteil hängt vom individuellen Grenzsteuersatz ab. Angenommen, ein lediger Vater hat 2016 ohne Vermietung Einnahmen von 40.000 Euro mit einem Grenzsteuersatz von 37 Prozent. „Bei 5.000 Euro Verlust aus Vermietung entsteht ihm ein Steuervorteil von 1.830 Euro“, berechnet Rauhöft. Dank dieser Steuererleichterung verringert sich für den helfenden Elternteil der finanzielle Aufwand, eine Immobilie als Altersvorsorge zu erwerben.
Voraussetzung fürs Vermieten
Eine wichtige Bedingung, damit das Finanzamt die Ausgaben anerkennt, ist, dass ein Mietvertragabgeschlossen und durchgeführt wird. Das bedeutet im Einzelnen:
- Ein schriftlicher Mietvertrag ist notwendig. Er sollte unbefristet sein.
- Mietzahlungen werden pünktlich und regelmäßig aufs Konto überwiesen.
- Der Mieter bezahlt auch alle üblichen Nebenkosten im vollen Umfang.
- Der Vermieter erstellt fristgerecht eine Nebenkostenabrechnung.
Tipp
Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, müssen Sie gegenüber dem Finanzamt über den Zeitraum eine Totalüberschussprognose vorlegen. So stellt das Finanzamt sicher, dass während der Mietzeit ein Gewinn erwirtschaftet wird. Es ist daher besser, einen unbefristeten Vertrag aufzusetzen.
Verbilligte Vermietung: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Um zu wissen, wie viel Miete Sie von Verwandten verlangen dürfen, sollten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete kennen. Dazu können Sie den Mietspiegel zurate ziehen oder einen Sachverständigen beauftragen. Falls es keinen Mietspiegel für den entsprechenden Ort gibt, darf auch der einer Nachbargemeinde hinzugezogen werden, so der Bundesgerichtshof.
Vorteil für die Vermietung an Angehörige: In einen Mietspiegel fließen auch die Mieten alter Verträge ein, die meist deutlich unter den Mieten für Neuverträge liegen. Es bleibt allerdings gerichtlich ungeklärt, ob die Berechnung der 66 Prozent Grenze sich am oberen oder unteren Wert einer Mietspanne orientieren muss. Klar ist aber, dass die Warm- und nicht die Kaltmiete ausschlaggebend ist.
Das regelt ein Urteil des Bundesfinanzhofs: Ein Mann vermietete eine Wohnung an seine Mutter, wofür er im Jahr 2.900 Euro Kaltmiete verlangte. Das Finanzamt fand schnell heraus, dass die Miete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachte und wollte dem Vermieter daraufhin die steuerlichen Ersparnisse kürzen. Er aber beharrte darauf, dass mit den jährlichen Nebenkosten von 1.800 Euro eine Warmmiete von 4.700 Euro erreicht würde, wodurch er auf 80 Prozent kam. In der letzten Instanz gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht (Az.: IX R 44/15).
Wollen Sie Ihr Mietobjekt an Angehörige vermieten? Dann sollten Sie unbedingt die ortsüblichen Mieten beziehungsweise den Mietspiegel zum Vergleich heranziehen.
Vermieten an unterhaltsberechtigte Kinder
Studierende ziehen gerne in die Mietwohnung ihrer Eltern und gleichen die Miete mit ihrem Unterhalt aus. Doch der Fiskus sieht genau hin: Stellt er keine mietähnlichen Kontobewegungen fest, streicht er die Steuervorteile der Eltern. Denn auch mit den eigenen Kindern muss ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der den üblichen Konditionen entspricht.
So wurde ein Fall verhandelt, bei dem Eltern ihrer Tochter die Einliegerwohnung ihres Hauses vermietet hatten. Zwar wurde ein Mietvertrag abgeschlossen und die Miete darin festgehalten, es folgten aber keine monatlichen Überweisungen seitens der Tochter. Als das Finanzamt beim Mietverhältnis nachhakte, hieß es, die Tochter zahle die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern. Da sie aber als Schülerin beziehungsweise Studentin kein eigenes Einkommen hatte, bestritt sie aus dem Unterhalt de facto ihre Lebenshaltungskosten. Die behaupteten Aufrechnungen von Barunterhalt und Miete konnten nicht nachgewiesen werden, deshalb gab der Bundesfinanzhof dem Finanzamt recht.
Daraus folgt, dass das Finanzamt nur Angehörigenmietverträge mit volljährigen Kindern anerkennen muss, wenn sie Miete und Unterhalt der Höhe nach festlegen und die Beträge getrennt voneinander und nachweislich gezahlt werden. Das gilt auch dann, wenn der Nachwuchs die vereinbarte Miete zum Beispiel aus dem Barunterhalt der Eltern aufbringt (BFH, Az. IX R 28/15 und BFH, Az. IX R 30/98).
Wer Ärger mit dem Fiskus vermeiden möchte, kann auch eine Alternative nutzen: Wird den Kindern ein höherer Geldbetrag geschenkt (steuerlicher Freibetrag bis 400.000 Euro), können diese damit die Miete begleichen. Aber Vorsicht: Auch dann dürfen die Mieteinnahmen nicht jährlich oder in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre beglichen werden, sondern müssen als Miete monatlich geleistet werden, damit der Mietvertrag vom Fiskus anerkannt wird (BFH-Urteil vom 19.6.1991, BStBl 1992 II S. 75).
Vermieten möblierter Wohnungen an Angehörige
Aufgepasst bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen: Hier müssen Sie einen Möblierungszuschlag angeben, auch wenn Sie an Verwandte vermieten. Allerdings nur dann, wenn dieser Zuschlag sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt – andere Quellen sind nicht zulässig.
In einem vor dem Bundesfinanzhof verhandelten Fall vermieteten Eltern ihrem Sohn verbilligt eine Wohnung mit einer neuen Einbauküche, Waschmaschine und Trockner und verlangten dafür 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Weil das Finanzamt aber die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung erhöhte, wurde die 66 Prozent Hürde unterschritten und die geltend gemachten Steuern gekürzt.
Falls Sie eine möblierte oder teilmöblierte Wohnung an Ihre Angehörige vermieten, müssen Sie einen Möblierungszuschlag aufführen.
Der BFH gab dem Finanzamt auch hier Recht, denn: Nur wenn der Gebrauchswert für die überlassenen Möbel weder aus dem Mietspiegel abgeleitet, noch ein am örtlichen Mietmarkt orientierter Möblierungszuschlag ermittelt werden kann, dürfen Vermieter die Miete ohne Möblierung ansetzen (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).
Um Ärger zu vermeiden und um den Mietpreis günstig zu halten, sollten Sie Wohnimmobilien an Verwandte besser leer vermieten. Wer sich spendabel zeigen will, kann den Angehörigendie Ausstattung natürlich auch schenken.
Tipp
Es ist nicht zulässig – auch wenn das Finanzamt hier manchmal anderer Meinung ist –aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung der Möbel oder Einrichtungsgegenstände einen Möblierungszuschlag abzuleiten. Auch dies geht aus dem oben genannten Urteil hervor.
Absetzbare Kosten
- Anschaffungskosten:Wer eine Immobilie (ab Baujahr 1925) vermietet, kann zwei Prozent der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) im Jahr abschreiben für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Hat eine Immobilie 200.000 Euro gekostet, lassen sich pro Jahr 4.000 Euro abschreiben.
- Nebenkosten beim Hauskauf: Als Anschaffungskosten gelten nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten des Erwerbs: Makler-Courtage, Notargebühren Grunderwerbsteuer, Ausgaben für Gutachter oder Anwalt gehören in die Steuererklärung.
- Werbungskosten: Viele Ausgaben können Vermieter sofort in voller Höhe absetzen. Dazu zählen Grundsteuer, Zinsen für das Hypothekendarlehen, Fahrten zum Mietobjekt, Ausgaben rund um die Vermietung (Makler, Hausverwaltung, Rechtsberatung). Gleiches gilt für Mitgliedschaften in Eigentümerverbänden.
- Erhaltungsaufwand:Auch alle fälligen Reparaturen, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können die Steuerlast drücken – ganz gleich, ob es sich nur um einen defekten Thermostaten handelt oder ob eine neue Heizungsanlage eingebaut werden soll. Lesen Sie hier mehr dazu, wie Sie bei einer vermieteten Wohnung Steuern sparen können.
