Crise du logement : quand les agents immobiliers tentent de faire baisser les prix (2023)

Entre la remontée des taux d'intérêt qui persiste et l'inflation qui se poursuit, sans parler de l'interdiction progressive à la location des passoires thermiques, les acheteurs de biens immobiliers et, par ricochet, les vendeurs sont à la peine. D'autant que les prix des logements anciens ne baissent pas (encore?). Selon la dernière note de conjoncture du Conseil supérieur du notariat, publiée le 15 mai, ils ont en effet encore augmenté de 0,2% entre le troisième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2022 et même de 4,8% sur un an. Pis, ils ont crû en province de 0,4% sur la même période et de 6% en une année.

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«La baisse tendancielle des volumes laissait présager d'une baisse des prix à venir. Si elle n'est pas encore retranscrite, d'après les projections issues des avant-contrats à fin mai 2023 en évolution annuelle, les prix des logements anciens en France métropolitainesubiraient un changement de tendance important », écrivent les notaires.

Et d'ajouter: «Après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu'en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an)».

Quels premiers résultats pour le «pacte anti-inflation» d'Orpi ?

Face à cette situation, les agents immobiliers prennent les devants et proposent aux acquéreurs des logements à des coûts inférieurs. Comment? En invitant les vendeurs à faire un effort sur la somme qu'ils espèrent toucher avant de suivre le même mouvement.

Première à avoir lancé un «pacte anti-inflation» le 6 avril, la coopérative Orpi cible jusqu'à la fin de l'année 2023 les mandats en stock depuis plus de deux mois avec pas ou peu de visites et invite ses propriétaires à baisser leur prix de vente de 6,3%. Soit le taux d'inflation constaté en février. Pour un bien évalué de 300.000 euros, cela revient à 281.100. Mécaniquement, les frais d'agence passent, eux, de 18.000 à 16.866 euros.

« Ces 1.134 euros redistribués représentent soit vingt pleins d'essence; soit le remplissage d'une cuve de fioul de 1.000 litres, soit une facture annuelle d'électricité, soit un audit énergétique, soit un diagnostic de performance énergétique (DPE)»,calcule, pour La Tribune, son président Guillaume Martinaud.

Certes, avec cette opération, Orpi a obtenu 735 mandats de vente et passé de -25% de compromis signés fin avril à -21% mi-mai, mais ils ne représentent que 3% du stock total de ses mandats simples et/ou exclusifs. Dans son agence lundi matin, un vendeur a en effet dit au patron de la coopérative qu'il était hors de question de baisser son prix, mais dès lors qu'il lui a montré avec son partenaire courtier Meilleur Taux qu'il ne pourrait pas racheter son bien, il a pris conscience du problème.

«Il faudrait baisser les prix de 10% pour redonner de l'air aux acquéreurs»,insiste Guillaume Martinaud, qui ne l'applique pas pour autant...

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Pourquoi Laforêt relance«Les prix bleus» ?

Pas plus tard que le 9 mai, Laforêt a, lui, relancé son dispositif «Les prix bleus», en référence à sa charte graphique. Déjà expérimenté dans les années 2010, il vise à convaincre les propriétaires de baisser leur prix dès lors que la commercialisation du logement dépasse les 45 jours. Les habitats sont étiquetés «prix bleus» et remontés à la Une sur le site Internet du réseau qui répercute, à son, tour la baisse.

«C'est donnant-donnant. Quand le vendeur baisse son prix, les honoraires diminuent», assure son président Yann Jéhanno.

A date, 3.000 biens font l'objet d'une réduction, en moyenne, de 6%, soit 15% des biens en stock. Et pour cause, l'opération s'arrête le 30 juin. Entre-temps, depuis le 22 mai et jusqu'au 18 juin, une campagne radio de 30 secondes va être diffusée sur les antennes locales du groupe Les Indés Radio et, sans surprise, sur les branches régionales de France... Bleu.

«Oui, cela coûte de l'argent mais cela sert à attirer les acquéreurs à venir chez nous et c'est le quotidien d'un agent immobilier de faire le go-between entre acheteurs et vendeurs», dit encore Yann Jéhanno.

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L'achat immobilier instantané/ vente garantie, une valeur sûre ?

Aujourd'hui, mardi 23, c'est au tour de la jeune pousse Homeloop, spécialisée dans l'achat immobilier instantané, d'annoncer une baisse de 5% sur tous les biens qu'elle a achetés, et ce pour un semestre. Pour un bien estimé 100.000 euros par ses équipes, la startup l'achète à son propriétaire avec une décote de 8 à 15.000 euros selon la prestation de services - gestion du risque, liquidité du logement, sa localisation... - Dans un second temps, elle le revend à un acheteur 5% de moins que prévu.

«C'est moi qui réduis ma marge, mais cela me permet de faire tourner mon stock» souligne sa directrice générale Vanessa Benedic.

Ses logements se situent à Paris, dont un «spécial investisseur locatif à 200.000 euros», à Lyon, à Metz, à Nantes et dans le Var, «deux biens d'exception à plus de 2 millions d'euros à Carqueiranne et à Grimaud».

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Sur ce marché dit aussi de la vente garantie, se trouve aussi Zefir. En plus de son offre de départ Zefir Cover qui assure à un vendeur une acquisition en une semaine, la proptech a lancé, mi-janvier, une solution baptisée Zefir Max.

Elle s'associe désormais avec les agences immobilières locales pour pouvoir acquérir un bien et partager les fruits de la commission de 4% en cas de vente.

«Nous avons explosé les volumes avec 70 transactions et 25 millions d'euros de recettes», affirme son co-fondateur et directeur général Rémy Fabre.

Qu'en pensent leurs concurrents ?

Pour autant, ce dernier ne mène pas une politique de baisse de prix. Pas plus que le réseau traditionnel ERA Immobilier.

«Le but de l'agent immobilier est de vendre un bien, pas de le garder en portefeuille. Il réalise une estimation réaliste et doit raisonner le vendeur pour proposer un prix cohérent de même qu'il prend toujours en compte les spécificités de la transaction et accompagne l'acheteur dans son plan de financement», déclare Éric Allouche, directeur exécutif du réseau.

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D'aucuns, encore, refusent d'être cités et évoquent des«coups de com'»de la part de leurs homologues. Ambiance...